房价拐点 房价拐点或将出现

一、市场状况呈现显著分化特征

在一线城市，房地产市场正展现出企稳的迹象。北京、上海等一线城市的二手房成交占比已经达到63.7%，接近成熟市场的水平。与此租金回报率和国债收益率之间的利差也开始由负转正，显示出投资吸引力的回升。深圳和上海的库存去化周期已经缩短至9.7-13.1个月，这一数据表明供需关系优于全国平均水平。

区域房价走势呈现出分化的态势。在2025年下半年，一线城市的核心区域可能会出现补跌，而二三线城市的房价跌幅则可能会收窄。一些具有经济活力的强二线城市，如杭州和成都，已经展现出企稳的趋势。那些产业单一的城市仍然面临着下行压力。

二、政策与市场互动日益紧密

政策层面也在持续救市，并且与市场产生了紧密互动。具体表现为首付比例降至历史低位，限购城市数量大幅缩减，货币宽松政策推动房贷利率连续下降。与此房企也在面临转型与风险出清的局面。高负债房企正在被加速淘汰，现房销售的比例在逐渐提升，购房者的议价权也得到了增强。

三、长期的结构性变化

在长期的结构性变化中，人口与需求转型是一个重要的方面。城镇化率已经达到了66.8%，同时95后租房意愿高达62%。人口负增长的情况也开始出现，这些都使得住房需求从增量转向存量主导。金融环境虽然有所改善，但居民杠杆率和城投债规模仍然对市场产生影响。

四、市场拐点的预判

综合以上分析，我们可以预见，2025年可能是市场的筑底年。一线及强二线城市有望率先企稳，但全面的市场回暖还需要观察居民收入预期的改善以及政策效果。我们需要关注核心城市的二手房市场以及现房供应的变化。在这个过程中，政策、市场、人口等多方面因素将共同影响房地产市场的走势。